Windykacja należności za wynajem mieszkania – co zrobić gdy najemca nie płaci?

Sprawy związane z windykacją należności za wynajem mieszkania, są niestety dość powszechne w naszym kraju. Wynajmujący regularnie borykają się z problemem niepłacenia czynszu w terminie, lokatorami wyprowadzającymi się bez uregulowania należności, oraz takimi, którzy nie chcą opuścić mieszkania, mimo zwłoki w miesięcznych opłatach. Dowiedz się, jak przebiega windykacja należności za wynajem mieszkania i w jaki sposób przeprowadzić ją skutecznie.

Wynajem mieszkania a inne należności w windykacji

Wynajem mieszkania to nieco inny rodzaj zobowiązania, ponieważ jest on objęty osobnymi przepisami prawa. Wynika to z ochrony praw lokatorów, którzy nie powinni pozostawać bez dachu nad głową, nawet w trudnej sytuacji finansowej.

Warto wykonać kilka kroków przed podpisaniem umowy najmu:

• sprawdź potencjalnego najemcę w KRD (Krajowym Rejestrze Dłużników) lub KRZ (Krajowym Rejestrze Zadłużonych),
• dokładnie określ warunki wykonania umowy najmu i warunki płatności czynszu, koniecznie sporządź umowę na piśmie,
• rozważ podpisanie umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu na czas określony,
• wprowadź wymóg wpłacenia kaucji zabezpieczającej, z której będziesz mógł pokryć należności za czynsz, w razie nagłej wyprowadzki lokatorów,
• wprowadź zapisy, według których najemca, będzie musiał sam podpisać umowy na dostawę mediów i regulować rachunki.

Pamiętaj też, że wynajem mieszkania to specyficzna kwestia regulowana przez kodeks cywilny. Według przepisów prawa za zapłatę zaległego czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie wszyscy wynajmujący oraz stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie za wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu.

"Art. 380. § 1. Dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego są odpowiedzialni za spełnienie świadczenia jak dłużnicy solidarni. § 2. W braku odmiennej umowy dłużnicy zobowiązani do świadczenia podzielnego są odpowiedzialni za jego spełnienie solidarnie, jeżeli wzajemne świadczenie wierzyciela jest niepodzielne.".

USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Jeśli mimo środków zapobiegawczych lokator nie płaci, należy rozpocząć działania prowadzących do odzyskania zaległych należności.

Najemca nie płaci — od czego zacząć?

Proces odzyskania należności najlepiej rozpocząć od rozmowy z niepłacącym najemcą. Możliwe, że po prostu zapomniał uregulować należności na czas i odzyskasz pieniądze bez większego wysiłku. Jeśli jednak lokator nie płaci i posługuje się wymówkami, warto jak najszybciej podjąć działania windykacyjne.

Proces windykacji należności z umowy najmu

Podobnie jak w przypadku windykacji należności wynikających z innych sytuacji, również w przypadku windykacji umowy najmu, postępowanie windykacyjne dzieli się na trzy główne etapy. Pierwszym z nich jest windykacja polubowna, jeśli na tym etapie nie odzyskasz należnych środków, konieczne będzie rozpoczęcie działań sądowych. Na tym etapie możesz uzyskać nakaz zapłaty zaległego czynszu, który zostanie dostarczony najemcy. Jeśli to nie podziała, będzie trzeba uzyskać tytuł wykonawczy i rozpocznie się egzekucja komornicza.

Polubowne dochodzenie środków za wynajem

Polubowne dochodzenie środków za wynajem mieszkania lub lokalu użytkowego należy rozpocząć od sporządzenia wezwania do zapłaty za czynsz. Możesz zrobić to samodzielnie lub z firmą windykacyjną. Zgłaszając się na wczesnym etapie do kancelarii prawnej lub firmy specjalizującej się w działaniach windykacyjnych, masz większe szanse na szybkie odzyskanie należności.

Firma pomoże w wypełnieniu wszelkich działań prowadzących do polubownego rozwiązania sporu, od wysyłki wezwania do zapłaty, poprzez dokonanie wpisu w bazach dłużników, aż do negocjacji z najemcą, który ma obowiązek zapłaty. Niedopełnienie przez niego tego obowiązku, spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Skierowanie sprawy do sądu

Skierowanie sprawy na oficjalne tory rozpoczyna tak zwaną windykację sądową. Właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego może wykonać ten krok samodzielnie. Jednak z firmą lub kancelarią windykacyjną, która ma doświadczenie w składaniu do sądu pozwu, będzie to znacznie szybsze i przeprowadzone sprawniej. Sprawy dotyczące należności z tytułu umowy najmu bywają bardziej wymagające niż w innych przypadkach. Pamiętaj, by przygotować odpowiednie dokumenty:

• umowę najmu,
• wezwanie do zapłaty zaległego czynszu wraz z potwierdzeniem odbioru,
• oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego o wypowiedzeniu umowy najmu.

Windykacja sądowa toczyć się może zarówno w postępowaniu tradycyjnym, jak i w elektronicznym. Jeśli żądania właściciela nieruchomości są zasadne, postępowanie nakazowe kończy uzyskanie nakazu zapłaty. Nakaz ten dostarczany jest najemcy. Jeśli nie ureguluje on należności. Właściciel wynajmowanego mieszkania lub lokalu występuje o nadanie klauzuli wykonalności i tytułu wykonawczego, z którym zgłasza się do kancelarii komorniczej.

Uzyskania tytułu wykonawczego i egzekucja komornicza

Nakaz zapłaty, by mógł zostać przekazany do komornika, musi być wzbogacony o tytuł wykonawczy. Musisz też wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Dopiero z tym kompletem dokumentów możliwe jest przeprowadzenie egzekucji komorniczej. Firma lub kancelaria windykacyjna może na tym etapie kontrolować działania komornika i doprowadzić do zapłaty pełnej kwoty zaległości przez nieuczciwego najemcę. Jeśli chcesz doprowadzić do spłaty zadłużenia, powinieneś działać jak najszybciej, inaczej może dojść do przedawnienia długu.

Przedawnienie zaległego czynszu — termin

Termin przedawnienia roszczeń do zaległego czynszu i innych należnych opłat z tytułu najmu wynosi 3 lata. Datę przedawnienia oblicza się od terminu wymagalności, czyli od chwili zaznaczonej w umowie jako termin zapłaty czynszu. Trzy lata jednak nie mijają w trzecią rocznicę terminu wymagalności, a w ostatni dzień roku kalendarzowego, w którym przypada przedawnienie.

Właściciel mieszkania mając do czynienia z nieuczciwym najemcą, chce jak najszybciej doprowadzić do rozwiązania umowy, eksmisji lokatora lub odzyskania pieniędzy za zaległy czynsz. Jednak warto pamiętać, że działania wynajmującego wobec najemcy są uregulowane prawnie.

Prawa wynajmującego wobec najemcy, który nie płaci

Wynajmujący i najemcy mają określone prawa i obowiązki. Obie strony powinny wywiązywać się z postanowień podpisanej umowy. Wiele osób zastanawia się jednak, czy niepłacącemu najemcy można odciąć media, wpisać go do bazy dłużników, czy możliwe jest nałożenie na niego odsetek za zwłokę oraz, czy można pokryć zaległości kaucją wpłacaną na początku najmu.

Czy można odciąć media najemcy?

Odcięcie mediów (gazu, wody, prądu etc.) w wynajmowanym mieszkaniu jest niezgodne z prawem. Jeśli w ten sposób chcesz się pozbyć nieuczciwego najemcy, będziesz miał problemy z prawem. Działanie takie interpretowane jest jako przemoc.

"Art. 191. § 1. Kto, stosując przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, zmusza ją lub inną osobę do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.".

USTAWA z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny

Wpisanie nieuczciwego najemcy do bazy dłużników

Wpis do bazy dłużników to działanie jak najbardziej dozwolone w przypadku dłuższej zwłoki, zwłaszcza po wysłaniu wezwania do zapłaty. Jeśli wynajmujesz lokal użytkowy, możesz też zgłosić firmę wynajmującą do Biura Informacji Gospodarczej. Takiego wpisu możesz dokonać samodzielnie lub przy pomocy kancelarii prawnej. Warto wiedzieć ile kosztuje wpis do KRD i jak wygląda procedura wykonania takiego wpisu.

Odsetki i rekompensata za koszty odzyskania należności w sprawie o zapłatę czynszu

Jeśli najemca zwleka z zapłatą za lokal, możesz naliczyć odsetki za opóźnienie w zapłacie. Nie przysługuje mu jednak rekompensata za koszty odzyskania należności. Wyjątkiem jest sytuacja, w której Twoja firma wynajmuje lokal innemu przedsiębiorstwu (stosunek B2B). W takiej sytuacji dochodzenie rekompensaty jest możliwe.

Czy można zająć zwrotną kaucję z tytułu niepokrytego czynszu?

Tak, jeśli roszczenie wynika z tytułu niepokrytego czynszu, właściciel nieruchomości może zająć kaucję. Dzieje się to najczęściej za zgodą lokatora, który opuszcza mieszkanie i zgadza się, by ostatni miesiąc (lub więcej w zależności od wysokości kaucji) został opłacony z kwoty uiszczonej jako kaucja na początku wynajmu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Jak zapobiegać problemom z najemcami?

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić najemcę w rejestrach dłużników, sporządzić szczegółową umowę i zabezpieczyć się kaucją.

Jak przebiega proces windykacji nieuczciwego najemcy?

Windykacja składa się z trzech etapów: polubownego (wysyłka wezwania do zapłaty czynszu, etc.), postępowania sądowego i egzekucji komorniczej w przypadku dalszego braku płatności.

Czy współpraca z profesjonalną firmą lub kancelarią windykacyjną zwiększa szanse na odzyskanie zaległości?

Tak, szybkie podjęcie działań, w tym współpraca z kancelarią windykacyjną, zwiększa szanse na odzyskanie pieniędzy.

Jakie są najważniejsze prawa wynajmującego wobec dłużnika?

Możliwe jest naliczenie odsetek, wpisanie dłużnika do rejestru oraz wykorzystanie kaucji na pokrycie zaległości, ale odcięcie mediów jest nielegalne.

Kiedy przedawnia się dług za czynsz?

Roszczenia o zaległy czynsz przedawniają się po 3 latach, licząc od terminu płatności, ale faktyczne przedawnienie następuje na koniec roku kalendarzowego.